21 November, 2024

Timber Construction Proves Cost-Competitive with Conventional Methods, Study Finds

AMSTERDAM, November 21. A comprehensive analysis of 59 residential timber construction projects in the Netherlands reveals that timber can effectively compete with conventional building methods on a cost basis. Challenging widely held perceptions around the economics of timber construction, the research study highlights opportunities for housing corporations and investors to see timber as playing a larger role in the residential market as costs continue trending downward.

The analysis, conducted between 2017 and the end of 2024 by Alba Concepts, IJKX, Bouwscoop, and C-Creators with funding support from Built by Nature, examined projects using timber frame construction (HSB) and cross-laminated timber (CLT). The study found that single-family homes built with HSB or a combination of CLT and HSB are already price-competitive with housing built with traditional materials such as concrete. For multi-family housing, the costs involving timber buildings up to four storeys in height also match those of conventional construction.

Among the key findings, at least 11 of the 59 projects analysed demonstrated costs comparable to traditional construction methods, while on average, the balance of timber projects studied showed only an 8% cost premium, calculated as 4% for single-family homes and 12% for multi-family buildings. Fire detection, soundproofing, vibration, and aesthetic features can contribute an additional expense of 5%, with shipping and stacking surcharges also identified as impacting timber construction costs.

Prefabrication and industrial production volumes, however, may significantly reduce construction costs and risks, with HSB projects cost-competitive due to ease of construction, while CLT-based projects remain slightly more expensive, but with associated lower-carbon benefits.

When evaluating the business case for timber construction, the study points to several such factors beyond cost such as environmental considerations including the impact of carbon taxes and shorter construction timelines allowing for earlier occupancy. Additional tax and financial incentives include mortgage discounts and programmes such as MIA-Vamil, as well as higher residual value realised due to timber’s reuse potential.

Peter Fraanje, Netherlands Network Lead for Built by Nature said:

“This research proves what the Built by Nature Netherlands Network believes and works towards: building in timber is more and more affordable - and sometimes even less costly than conventional construction methods. It’s one of a number of studies making an increasingly clear case that timber is the best route for sustainable and affordable housing solutions.”

 

The report recommends further European research into timber construction costs, particularly considering the increasing industrialisation and globalisation of the housing sector. Additionally, monitoring of construction timber prices, especially for CLT, will help neutralise perceptions of its relative expense. The study also anticipates that timber construction costs will decline as the industry stimulates demand, gains expertise and as production processes for timber projects are improved.

Both studies are available via Built by Nature’s new Knowledge Hub:

 

 

DUTCH VERSION

Houtbouw kan in prijs concurreren met conventionele bouwmethoden

 

AMSTERDAM, 21 november 2024. Woningbouw in hout kan in prijs concurreren met conventionele bouw. Dit blijkt uit een analyse van 59 bouwprojecten in hout gebouwd in de periode 2017-2025 in Nederland. Dit onderzoek is uitgevoerd door Alba Concepts, IJKX, Bouwscoop en C-creators en mede mogelijk gemaakt door een financiële bijdrage van het Built by Nature fonds.

Eengezinswoningen in houtskeletbouw (HSB) of in kruislaaghout (CLT) gecombineerd met houtskeletbouw zijn nu al prijsconcurrerend met conventionele woningbouw. Voor meergezinswoningen geldt dat houten woongebouwen met maximaal vier bouwlagen net zo betaalbaar zijn als conventioneel.

Zeker 11 van de 59 geanalyseerde houtbouwprojecten kennen met conventionele bouwmethoden vergelijkbare kosten. Gemiddeld zijn de bouw- en bijkomende kosten voor de geanalyseerde houtbouwprojecten nog 8% hoger dan de benchmark. Bij eengezinswoningen is dat gemiddeld 4% en bij meergezinswoningen 12%.

Prefabricage en industriële productie dragen bij aan lagere kosten voor houtbouw. Conceptueel en industrieel bouwen leidt tot lagere algemene bouwplaatskosten en een beperking van de risico’s.

Extra maatregelen ten behoeve van brandveiligheid, geluid, trillingen en esthetiek leiden tot gemiddeld 5% hogere kosten voor houtbouw. Ook een stapeling van opslagen drijven de kostprijs van houtbouw op, zo blijkt uit de analyse van houtbouwprojecten.

Met HSB kan relatief eenvoudig concurrerend gebouwd worden, terwijl projecten gebouwd in CLT nog wat duurder zijn. De CLT-projecten hebben wel meer positieve milieu-impact dan de HSB-projecten.

Hoewel materiaalkosten voor de constructie in beperkte mate bijdragen aan de totale kosten, is nader onderzoek naar prijsontwikkeling van hout en CLT in het bijzonder aan te bevelen vanwege de perceptie dat (CLT-)hout relatief duur is.

Voor de businesscase voor houtbouw is het relevant verder te kijken dan de bouwkosten alleen. Als niet-biobased materialen duurder worden door een belasting op CO2 uitstoot of als eigenaren van biobased projecten substantieel worden beloond voor opslag van biogene koolstof (= vermeden CO2) in gebouwen, is houtbouw al snel financieel aantrekkelijker dan conventionele bouw.

Andere mogelijkheden voor een nog betere houtbouw-businesscase is het inprijzen van de korte bouwtijd, waardoor eerder verhuurd of ingehuisd kan worden, het inrekenen van een hogere restwaarde vanwege de goede hergebruikmogelijkheden, gebruikmaken van kortingen op hypotheken en het benutten van fiscale aftrek (MIA-Vamil).

Peter Fraanje, Networkslead voor Nederland bij Built by Nature, over het rapport:

“Dit onderzoek laat zien dat bouwen met hout net zo kostenefficiënt kan zijn – en in sommige gevallen zelfs voordeliger – dan bouwen met traditionele bouwmaterialen. Dit maakt de businesscase voor houtbouw nog sterker”.

 

Europees onderzoek naar de bouwkosten van houten woningen en appartementen is aan te bevelen, zeker ook gezien de industrialisering en internationalisering van de woningbouw. Voor elk eerste project of elke nieuwe bouwmethode wordt leergeld betaald. De verwachting is dat de kosten van houtbouw verder dalen ten opzichte van conventionele bouwmethoden omdat meer partijen in de bouw vertrouwd raken met houtbouw en omdat de voordelen beter benut en beprijst worden.